沒有成功的企業(yè)，只有時代的企業(yè)。百年企業(yè)都是踏準了時代的節(jié)拍，因時求變。

老胡在2010年曾寫下《在變與不變中繼續(xù)前行》一文，文中寫道：“行業(yè)的未來著實存在著極大的變數(shù)，影響行業(yè)癥狀起伏不定的因素錯綜復雜，藥的配方和劑量也隨機可變。無論行業(yè)形勢如何起伏，格局如何變化，建業(yè)“根植中原，造福百姓”的核心價值觀不能變，建業(yè)“追求卓越，堅忍圖成”“永不妄稱第一，決不甘屈第二”的企業(yè)精神不能變，建業(yè)人“規(guī)范經(jīng)營、陽光操作”的原則不能變，建業(yè)人在艱苦跋涉中勻速前進的心態(tài)不能變，建業(yè)人“琢玉成器”做事的標準不能變，建業(yè)人勇于擔當、回饋社會的責任感不能變。”

建業(yè)于1992年成立至今，站在30歲而立之年，“做少、做小、做好；做精、做新、做快。”刀刃向內(nèi)，心態(tài)清零，重新出現(xiàn)在構(gòu)建建業(yè)新格局的起跑線上。

——《建業(yè)》

別讓“超長預售”透支消費者的耐心和熱情。

“夏天快到了冬裝還沒發(fā)貨”，最近，一些網(wǎng)友對“超長預售”的吐槽引發(fā)不少共鳴。如今，從網(wǎng)紅產(chǎn)品上新到“雙11”“618”等購物節(jié)，預售正在變得愈發(fā)普遍；而從預售7天到動輒上月，超長預售期也讓不少消費者鬧心。商家青睞預售，不乏合理考量，一是可以借此提前鎖定消費者，二是可以通過預售了解市場偏好，合理備貨。不過，過長的預售期，不僅會損耗消費者的期望值，還可能導致商品“過季”。同時，將市場風險全部轉(zhuǎn)嫁給消費者，顯然也于理無據(jù)。如何完善預售機制，如何加強對“預售不告知”“超出預售時間發(fā)貨”等行為的整治，需要平臺和監(jiān)管機構(gòu)攜手，形成有效約束。對于企業(yè)而言，提高預測、安全庫存和快速反應能力，才能避免讓“超長預售”透支消費者對品牌的熱情。對此人民日報作如上評論。

我們離生育友好型社會還有多遠？

今年全國兩會期間，關于生育的話題一直保持著較高的熱度。生還是不生，不是一個能簡單回答的問題。影響家庭做出選擇的，既有家庭成員的縝密考量，也有經(jīng)濟社會環(huán)境種種因素的制約。人口問題，是國事也是家事。應當看到，推動構(gòu)建生育友好型社會的探索，既需要物質(zhì)保障，也離不開觀念引導。對這份孕育生命的偉大，全社會也應回報以愛和善意。對此，新浪財經(jīng)作如上評論。

成長離不開付出，非凡得益于積累。崇尚進取，也拒絕低效，理應成為職場的生存法則。

年初B站員工加班猝死事件剛剛平息，字節(jié)跳動員工猝死的消息又登上熱搜。然而，崇尚進取是否等同于超時工作？答案是否定的。在當前快節(jié)奏的生活中，因超時工作而引發(fā)的健康危機已成為全球性問題。研究結(jié)果顯示，以犧牲健康為代價換來的業(yè)績終究是舍本逐末，保持可持續(xù)的工作節(jié)奏，才是長久之計。當然也要看到，畸形的工作文化也并不可取，有的管理者使加班淪為一種浮于表面的形式主義。我們?yōu)榭喔晒恼疲獮閷嵏珊炔剩@才是健康的工作文化。崇尚進取，也拒絕低效，理應成為職場的生存法則。對此，人民日報作出如上評論。

面對防范化解重大風險工作，未雨綢繆好過亡羊補牢，防范危機好過應對危機；災害從來不是“假想敵”，防范災害必須杜絕“沒想到”。

日前，國務院常務會議審議通過了河南鄭州“7?20”特大暴雨災害調(diào)查報告。在國家層面第一次組織這樣的全域性自然災害調(diào)查，把災害的過程和原因調(diào)查清楚，給黨和人民、給社會和歷史一個負責任的交代。各級黨委和政府要切實擔負起“促一方發(fā)展、保一方平安”的政治責任，堅持人民至上、生命至上，更好統(tǒng)籌發(fā)展和安全，把防范化解重大風險工作做實做細做好，讓人民群眾的獲得感、幸福感、安全感更加充實、更有保障、更可持續(xù)。對此，人民日報作出如上評論。

營銷須有底線，辣條別“辣”眼睛。

近日，某食品品牌產(chǎn)品包裝文案被指打低俗擦邊球，引發(fā)網(wǎng)友熱議。該品牌發(fā)布致歉稱，決定停止有爭議文案包裝的生產(chǎn)，同時進行版面文案及設計的優(yōu)化。包裝是產(chǎn)品的門面，文案是產(chǎn)品的宣介，代表著品牌的品位、理念。好的文案應該為產(chǎn)品增色、為品牌添彩，不僅要能吸引眼球，更應堅持導向正確。廣告法明確規(guī)定廣告不得含有淫穢、色情、賭博、迷信、恐怖、暴力的內(nèi)容。把惡俗當風格，大打擦邊球，最終只會被消費者詬病，損害的是自己的品牌形象。吸睛不能辣眼睛，玩梗不能惡趣味，出圈不能靠出格。類似事件也警示企業(yè)經(jīng)營者：認認真真做產(chǎn)品、正正經(jīng)經(jīng)做宣傳，才是企業(yè)發(fā)展的正道。對此人民日報作如上評論。

正如不論虛擬現(xiàn)實、增強現(xiàn)實還是混合現(xiàn)實，中心詞都是“現(xiàn)實”，這也預示著離開了現(xiàn)實的支撐，終歸是海市蜃樓無本之木。

近來，“元宇宙”成為熱門話題，越來越頻繁地出現(xiàn)在人們的視野里。不僅科技公司在元宇宙賽道上爭相布局，一些機構(gòu)也積極參與其中。多元的聲音不一而足，可以明確的一點是：雖然元宇宙似乎擁有廣闊空間和多種可能，但目前還是一個尚未成型的新興事物。這就提示我們，對待新鮮事物保持好奇和探索的同時，也要保留一份審慎和理性。即便元宇宙有可能成為真實世界的延伸與拓展，潛在的機遇和可能帶來的變革值得期待，每個人仍需理性看待當前的元宇宙熱潮。推動新概念及其產(chǎn)業(yè)逐步走向成熟需要時間，通向令人神往的科技未來需要腳踏實地，打好發(fā)展地基。“基礎不牢地動山搖”，這樣的道理不論在真實宇宙還是元宇宙，應該都是適用的。

改革開放40年，房地產(chǎn)扮演了舉足輕重的作用，尤其是在1997年亞洲金融危機，2008年全球金融危機時，中國房地產(chǎn)成為了救市最大力量。2014年，《建業(yè)》以“談我國房地產(chǎn)業(yè)的過去、現(xiàn)在和未來”為專題，深度解讀了中國房地產(chǎn)市場二十多年間經(jīng)歷的轉(zhuǎn)折、危機、復蘇與演變。同年，老胡寫下了近8000字的長文，將自己多年的觀察心得付諸筆下，思辨中國房地產(chǎn)的過去、現(xiàn)在和未來。

近十年過去，全球環(huán)境惡化、疫情瞬息萬變。國家持續(xù)完善“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”房地產(chǎn)長效機制，積極推動房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)變發(fā)展方式。

歷史閉上眼睛，我們就很難看清未來，本期《建業(yè)》以當下企業(yè)變革為切入點，從歷史復盤、政策解讀、行業(yè)視野、案例啟迪、轉(zhuǎn)型之道等多個維度，洞察房地產(chǎn)行業(yè)下半場的底層邏輯。

40年前，房子就意味著單位，你分到哪個單位，就住在哪，那時候房子還不是商品，“房地產(chǎn)”還是個新名詞。改革開放后，房地產(chǎn)乘著城鎮(zhèn)化浪潮而起，縱橫捭闔、歷盡輝煌、跌宕起伏、激蕩轉(zhuǎn)型。翻開這本厚重的行業(yè)大書，這里記述著一部中國現(xiàn)代史、中國城市進化史。

房價迎來下一個周期的信號之一，就是信貸政策是否寬松利好。

近20年來，中國房地產(chǎn)市場曾經(jīng)有過三次房價的大幅上漲，分別是08年的金融危機，11年的歐債危機，14年的GDP增速放緩。搭上這三波周期的小伙伴基本上財富自由了。仔細總結(jié)這三次上漲周期，會發(fā)現(xiàn)一個非常明顯的共同點，那就是信貸政策都十分友好。房價迎來下一個周期的信號之一，就是信貸政策是否寬松利好。                                        

——36氪

2022年房地產(chǎn)業(yè)壓艙石的地位將進一步體現(xiàn)。

房地產(chǎn)行業(yè)告別“白金時代”，但房地產(chǎn)業(yè)仍是壓艙石和支柱產(chǎn)業(yè)。2021年我國房地產(chǎn)市場總體穩(wěn)定，房地產(chǎn)增長對經(jīng)濟增長繼續(xù)起到拉動作用，房地產(chǎn)業(yè)增加值比上年增長5.2%，拉動整體經(jīng)濟增長0.4個百分點。2022年，房地產(chǎn)業(yè)壓艙石的地位將進一步體現(xiàn)。

——頭榜知乎

安全落地才是第一要務。

作為行業(yè)的龍頭，萬科的財務狀況在所有房企里屬于最健康的那一批，但是從2018年開始，郁亮的“焦慮”反而越來越嚴重，這背后是地產(chǎn)行業(yè)的變化。實際上，去年全年商品房銷售規(guī)模再創(chuàng)新高，面積和金額分別突破至18億平方米和18萬億元以上。也就是說，雖然企業(yè)很悲觀，但是行業(yè)還在增長。行業(yè)的增量時代已經(jīng)結(jié)束，變化可能比想象的要快。所以未來地產(chǎn)企業(yè)要抓緊時間、窗口處理負債。

——侃見財經(jīng)

未來中國房地產(chǎn)商將減少9成。

中國房子的建設量等于全世界的一半，房地產(chǎn)已到拐點。中國的新房建設量相當于整個世界的一半，而中國的人口則只有全世界的20%左右，顯然未來房地產(chǎn)行業(yè)將面臨基本面的劇烈變化，未來中國房地產(chǎn)商將減少9成。

——復旦大學特聘教授、重慶市原市長黃奇帆

未來決定開發(fā)商生死的是產(chǎn)品。

未來房地產(chǎn)的風口在3個方面：一是新型城鎮(zhèn)化，特別是智慧城市帶來的風口。中國未來的城鎮(zhèn)化一定是以大城市和城市群為中心的城鎮(zhèn)化，一定是以智慧城市建設為抓手，也就是城市的高質(zhì)量發(fā)展，這幾乎仍然是上百萬億的產(chǎn)業(yè)規(guī)模，誰抓住了新型城鎮(zhèn)化的風口，誰就抓住了未來；二是低碳、數(shù)字化是房地產(chǎn)重要的增長點，這也是中國未來最重要的財富風口，而房地產(chǎn)的未來和低碳、數(shù)字化、智能可謂是天作之合；三是產(chǎn)品和長期主義。“三高模式”和規(guī)模至上已經(jīng)被市場淘汰。未來決定開發(fā)商生死的，第一是產(chǎn)品，第二是產(chǎn)品，第三仍然是產(chǎn)品。在房地產(chǎn)從賣方市場已經(jīng)完全轉(zhuǎn)入買方市場的情況下，目前主要的開發(fā)商如果不轉(zhuǎn)型，都可能被淘汰，10年以后，在房地產(chǎn)市場上，也許都是一些新面孔。如果這成為事實，我一點都不會感到奇怪。

——當代經(jīng)濟學者 馬光遠

打造更精致的產(chǎn)品、更人性化的服務以及更精細的管理。

整個行業(yè)過去就是靠高增長、高負債的模式來驅(qū)動的，但是一旦這種單邊上漲的模式被打破，形勢就不再允許整個行業(yè)這樣粗狂式的維持在高位的發(fā)展，因此整個行業(yè)現(xiàn)在只能是慢慢的向內(nèi)、向產(chǎn)品和經(jīng)營去要穩(wěn)定性，地產(chǎn)公司也會慢慢轉(zhuǎn)型，變?yōu)榭看蛟欤焊碌漠a(chǎn)品、更人性化的服務以及更精細的管理來盈利的模式，而不再是依靠以前那種靠錢生錢的方式來增長，這對于我們國家、對于城市以及每一個普通百姓都是一件好事。                        

——bilibili 康奈爾B學長

互聯(lián)網(wǎng)化決定企業(yè)未來生死的基本面。

未來20年，沒完成數(shù)字化轉(zhuǎn)型的公司，可能就消亡了。因為整個行業(yè)進入了數(shù)字化帶來效率的時代，進入了管理紅利時代。管理紅利時代意味著什么？房地產(chǎn)行業(yè)會朝著制造業(yè)方向發(fā)展，去金融化，而且利潤越來越薄。所有企業(yè)都在向管理要效益，怎樣才能實現(xiàn)？做數(shù)字化轉(zhuǎn)型。數(shù)字化轉(zhuǎn)型是多點并發(fā)，不僅是工程或設計的轉(zhuǎn)型，包括營銷、傳播等都得轉(zhuǎn)，甚至物業(yè)服務等也得轉(zhuǎn)，整個房地產(chǎn)行業(yè)會完成向產(chǎn)業(yè)互聯(lián)的轉(zhuǎn)型，這是大趨勢。                                        

——世聯(lián)行

民營房企的三條出路。

民營房企該怎么辦？第一個選項，就是當你覺得自己并不具備持續(xù)競爭的核心能力的時候，主動退出這個市場，轉(zhuǎn)戰(zhàn)其他行業(yè)。第二個選項，當你在這個行業(yè)深耕了許多年，積累了許多心得和其他的能力，比如說服務能力，其實在這個行業(yè)還有許多空間可以發(fā)揮的。因為進入存量市場后，很多人需要養(yǎng)老、養(yǎng)生、教育、社區(qū)服務等方面提供完善的服務。而特別優(yōu)秀的地產(chǎn)公司，在這點上是具備優(yōu)勢的，這也是一個巨大的空間。第三個選項，對于有志于在地產(chǎn)行業(yè)再繼續(xù)深耕的企業(yè)來說，更應該引起高度重視的就是從昨天“賣產(chǎn)品”轉(zhuǎn)換為明天的“賣生活”。地產(chǎn)在這點有巨大的空間和先天的優(yōu)勢。                                          

——智綱智庫

王志綱未來房企可持續(xù)發(fā)展的機會核心源于四大維度。

未來房企可持續(xù)發(fā)展的機會核心源于四大維度：其一，客戶的需求；其二，城市發(fā)展的需求；其三，對存量價值的挖掘；其四，科技數(shù)字化釋放的價值。堅持這四大模塊，萬科發(fā)展就能生生不息。                                  

——萬科集團董事會主席 郁亮

中小房企做強做美的窗口期已經(jīng)打開。

在過去的七八年時間里，做一家小而美的房企幾乎是不可能的。2015年以來，幾乎所有房企都在求規(guī)模，堅信銷售額過千億是入場券。在未來十年，整個中國的商品房銷售規(guī)模不會下降，甚至還會上揚。中小房企做強做美的窗口期已經(jīng)打開。享受窗口期紅利必須具備三個條件：一是此前沒有濫用杠桿；二是必須是真實的產(chǎn)品主義者，不能只是嘴上說說。三是必須要有長期看好中國房地產(chǎn)市場的魄力。                                  

——劉德科地產(chǎn)頻道

未來的競爭格局將出現(xiàn)明顯的分化。

頭部房企中，央企、國企的份額將會超過50%，目前TOP10房企中，央企、國企的數(shù)量已經(jīng)從三年前的40%上升到現(xiàn)在的60%。三四五線城市開發(fā)的主體仍然以民企為主，目前大部分中小城市的開發(fā)商也都是民企，項目分散且屬于機會型項目。分化還體現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)鏈的分工上，在開發(fā)環(huán)節(jié)，央企、國企的比例在上升，民企更多會從開發(fā)環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)移到服務環(huán)節(jié)。                                            

——吳曉波頻道

貿(mào)然“上車”的后果，面對的可能不是“風口”，而是“大坑”。

“元宇宙”這一新概念產(chǎn)生之后，概念比較廣，涉及虛擬、現(xiàn)實，以及兩個世界的交互。時至今日也沒有明確的概念。簡單理解，利用最新的科學技術，再造一個虛擬社會，將真實世界運行規(guī)律和現(xiàn)實邏輯映射在虛擬世界中，讓用戶獲得“第二生命”。而目前元宇宙及其相關應用場景，仍處于發(fā)展的初期階段。由元宇宙產(chǎn)生的其他概念也處于“混沌”狀態(tài)，普通人大可不必為了趕時髦貿(mào)然“上車”，貿(mào)然“上車”的后果，面對的可能不是“風口”，而是“大坑”。而那些真正致力于開發(fā)元宇宙應用場景的機構(gòu)和企業(yè)，目前仍處于“燒錢”開發(fā)的狀態(tài)，更不要提“賺錢”了。                              

——知乎

2021年，我們越來越強烈的感受到一個事實：這個世界似乎越來越無法按照傳統(tǒng)的規(guī)則運轉(zhuǎn)下去，出乎意料的事情在接二連三得發(fā)生：地產(chǎn)去投資化、醫(yī)療去市場化、教育去資本化、媒體去非公化、綜藝去娛樂化、互聯(lián)網(wǎng)平臺去壟斷化，這些之前強勢的傳統(tǒng)行業(yè)都相繼受到了沖擊，這是我們始料未及的。在此后的三十年里，我們習以為常的發(fā)展方式會發(fā)生根本性的變化，未來的三十年是一個“大立”的時代，將會帶來“三個重建”：重建秩序、重建道德、重建生態(tài)。如果我們今天還滿足于以往的玩法，明天可能就會被淘汰。

2021年中央經(jīng)濟工作會議上提出了“先立后破”的發(fā)展思路和原則，可以預見未來很長一段時間將是“立”的時代，很多行業(yè)將在發(fā)展中摸索和重新建立規(guī)則。

01 經(jīng)濟規(guī)律：三次紅利三次基建完成原始積累

中國正站在新的歷史起點，2021年中國經(jīng)濟體量超越歐盟已成板上釘釘?shù)氖聦崳瑫r我國GDP也已經(jīng)達到美國的76%。放眼世界，中國所取得的這些輝煌成績，都是在短短40年的時間發(fā)生的。從經(jīng)濟發(fā)展階段來看，這四十年中國完成最大的歷史使命就是：通過四十年的時間完成了“國家資本的原始積累”。得益于現(xiàn)代貿(mào)易的全球化，釋放出了低成本高效率優(yōu)勢的生產(chǎn)力。一旦生產(chǎn)力得到解放，整個過程就像“跑馬圈地”，加足馬力直往前沖，誰的馬力大誰搶的地盤就多，誰就有更多的資源傾斜優(yōu)勢，全世界的資源就會向誰傾斜，這屬于野蠻生長階段，這是我們完成原始積累的重要原因之一。“跑馬圈地”時代主要有三大紅利：由比較優(yōu)勢產(chǎn)生的“效率紅利”，成就了制造業(yè)；由人口規(guī)模產(chǎn)生的“人口紅利”，成就了房地產(chǎn)；由消費規(guī)模產(chǎn)生的“流量紅利”，成就了互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)。這三大紅利讓中國完成了三大基建任務：一是產(chǎn)品的基建，主要靠制造業(yè)工廠。二是城市的基建，主要靠房地產(chǎn)。三是網(wǎng)絡的基建，主要靠互聯(lián)網(wǎng)。三大基建任務的基本完成，讓中國完成了資本的原始積累，建立了完善的經(jīng)濟體系，中國經(jīng)濟的上半場也走到了盡頭。

02 今天最大的時代背景：內(nèi)卷遇到了內(nèi)循環(huán)

而此時，世界經(jīng)濟也面臨了一個要命的問題：進入到?jīng)]有發(fā)展的增長階段，也就是我們所說的“內(nèi)卷”。一方面，由于資本的本性是逐利，追求剩余價值，不斷尋找增值的機會，于是規(guī)模效應往往成為資本最有效的武器。由于商品存在的特殊性，勞動力增加，產(chǎn)量也不斷增加，規(guī)模優(yōu)勢帶來更多的剩余價值，這導致越來越多的人都去生產(chǎn)，雖然價值總量會增長，但非常緩慢。現(xiàn)在全世界已經(jīng)變成了一個大村落，總有一天村里人購買不完地球村里的工業(yè)品，也就總會有內(nèi)卷。

另一方面，中國完成了資本的原始積累，進入到靠資本的輸出，規(guī)模的優(yōu)勢、市場的擴大來獲得收益成為必然選擇的階段，所以亞投行的成立、一帶一路的建設，都是符合經(jīng)濟規(guī)律的選擇。

但是樹欲靜而風不止，市場就那么大，世界分配體系還沒有重新劃分，大國之間的博弈遠遠不是經(jīng)濟問題那么簡單，況且全球疫情的持續(xù)蔓延，讓中國不得不提出“以國內(nèi)大循環(huán)為主體、國內(nèi)國際雙循環(huán)相互促進”的新發(fā)展格局，無疑在中國經(jīng)濟需要進一步做大蛋糕的時候，我們不得不面對“內(nèi)循環(huán)”的窘境。

“內(nèi)卷”遇到了“內(nèi)循環(huán)”，就是今天遇到的最大的時代背景。當外部世界分配體系沒有重新建立起來之前，要持續(xù)發(fā)展，就需要一個龐大內(nèi)部市場，生產(chǎn)出來的東西可以自己消化，這樣才能擺脫內(nèi)卷和對外部市場的依賴性。

為了保持社會穩(wěn)定，讓社會內(nèi)循環(huán)起來，要怎么辦？最直接的辦法就是促進消費，最簡單的辦法就是發(fā)工資，注意這里說的不是直接發(fā)錢，而是通過產(chǎn)業(yè)循環(huán)過渡到勞動者工資，把社會“金字塔型”結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變?yōu)椤伴蠙烨蛐汀保褪前阎械仁杖爰彝フ忌鐣敻徽急忍岣撸瑥亩龠M內(nèi)循環(huán)。但是這樣就會和資本利益造成沖突，高速城鎮(zhèn)化吹出中國經(jīng)濟的最大泡沫，移動互聯(lián)網(wǎng)吹出中國社會的最大不均，于是唯有靠政府的強勢力量來降低財富差距，培育大批中產(chǎn)階級才能形成內(nèi)循環(huán)的發(fā)展形勢。所以，反壟斷、共同富裕成為必然的選項。

中國的發(fā)展如今已經(jīng)邁入了全新的階段，中國經(jīng)濟社會發(fā)展的底層規(guī)律已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)變。內(nèi)循環(huán)要拉動消費，但為什么作為消費主流的地產(chǎn)消費如今會被如此打壓呢，對于像房地產(chǎn)這樣的支柱性產(chǎn)業(yè)路在何方呢，房地產(chǎn)業(yè)有沒有什么發(fā)展的內(nèi)在規(guī)律呢？

03 地產(chǎn)的規(guī)律：三個常量一個變量

內(nèi)卷遇到了內(nèi)循環(huán)，國家提出了共同富裕的發(fā)展目標，首當其沖的產(chǎn)業(yè)就是房地產(chǎn)業(yè)。中國家庭資產(chǎn)配置中，有79%投資于房地產(chǎn)，房價的增長速度大大超越了居民收入的增長速度，過高的購房支出擠占了其他消費支出，使得居民的消費意愿及支付能力進一步下降，居民生活幸福感逐漸降低。中產(chǎn)階級的崛起首先面對的是住房消費問題，對于國家來說，高質(zhì)量經(jīng)濟發(fā)展也需要擺脫經(jīng)濟和稅收對地產(chǎn)的過度依賴。所以從2020年下半年以來，一系列地產(chǎn)新政紛紛出臺，對地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的規(guī)范，既是共同富裕的目標需要，也是社會發(fā)展健康消費結(jié)構(gòu)，拉動內(nèi)需，促進內(nèi)循環(huán)的迫切需求。

隨著政策大錘的落下，地產(chǎn)形勢急轉(zhuǎn)而下，整個市場哀鴻遍野，房地產(chǎn)行業(yè)頭部企業(yè)市值蒸發(fā)8500億元以上，TOP30房企市值蒸發(fā)5390億元人民幣，加權(quán)股價跌幅24%，像恒大這樣的頭部企業(yè)最終暴雷，宣布要退出房地產(chǎn)行業(yè)。越是在形勢危機的情況下，越是要相信規(guī)律的價值，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展究竟有哪些經(jīng)濟規(guī)律可循，也許這才是能解開房地產(chǎn)行業(yè)困局的一把鑰匙。

影響房地產(chǎn)發(fā)展最核心要素有“三個常量”和“一個變量”，三個常量是：土地、資本和市場，一個變量就是政策。政策這個變量通過對土地、資本和市場施加的影響，從而形成不同的住房制度，進而造就不同的房地產(chǎn)發(fā)展模式。反過來說，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，建立怎樣的房地產(chǎn)發(fā)展模式，也就是基于這四大要素的綜合考量。總的來說有四大發(fā)展模式：一是要素供給充分的美國模式；二是土地緊縮的香港模式；三是資管運營的新加坡模式；四是多元覆蓋的日本模式。

要素供給充分的美國模式

土地、資本、市場這三大常量要素供給充分，政策要素以資本增加流動性為主要特點。美國國土廣大，土地是私有為主，在用途和規(guī)劃管制下可以自由交易。大土地、大資本、大市場，要素充足，造就了美國房地產(chǎn)選擇追求高周轉(zhuǎn)、低杠桿發(fā)展模式的必然。重交易、輕持有，因為這樣是對資本最高效的利用。即只進行房地產(chǎn)開發(fā)相關業(yè)務，不進行資產(chǎn)持有、管理、運營，也不涉及房地產(chǎn)服務，地產(chǎn)的標準化程度很高，只專注住宅房屋開發(fā)業(yè)務，以美國三巨頭住宅建筑商（PHM、LEN、DHI）為代表。

該模式是與中國當前主流“開發(fā)商”最為接近的一類模式，萬科曾經(jīng)就是以帕爾迪為學習的標桿，專注住宅地產(chǎn)，迅速成為頭部企業(yè)。但是因為中國與美國金融資本環(huán)境的不同，造成美國是高周轉(zhuǎn)、低杠桿運作，而中國形成了高周轉(zhuǎn)、高杠桿的運作。這種模式，類似工業(yè)化發(fā)展模式，大土地、大資本、大市場，要素充足，追求規(guī)模和效率。這一模式的關鍵詞是：專業(yè)化、高周轉(zhuǎn)、不持有。

土地緊縮的香港模式

土地要素緊縮，市場需求旺盛，金融資本發(fā)達，政策要素促進了資產(chǎn)價值的升值為主要特點。

香港土地資源稀缺，土地所有權(quán)歸國家所有，批租后使用權(quán)可以自由轉(zhuǎn)讓，但土地供給數(shù)量受重視生態(tài)環(huán)境保護等影響而長期不足，尤其是2001-2010年年均出讓住宅用地僅5公頃，人均住宅用地僅10平方米。而市場需求旺盛，在人口持續(xù)增加的背景下，加上香港金融環(huán)境過度寬松，房地產(chǎn)市場過度金融化，推動了香港房價持續(xù)上升。土地資源供給不足、地塊價值高、房價高、需求又非常旺盛，形成房企可以通過取得具有居住和商業(yè)復合業(yè)態(tài)的地塊擁有相對低成本的土地，獲取和地方政府議價的能力。

同時由于地塊價值高，資產(chǎn)價值的升值收益非常可觀，房企采取“開發(fā)+持有”的雙輪驅(qū)動模式，通過運營持有型物業(yè)的租金收入獲取穩(wěn)定的現(xiàn)金流入，租金收入能夠覆蓋利息支出。2019年前十大房企現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物占流動資產(chǎn)的均值為30%，太古地產(chǎn)高達73%，現(xiàn)金及等價物基本可以覆蓋短期有息負債，降低杠桿率。

小土地、大資本、大市場，通過對稀缺性要素（土地）的精耕細作充分挖掘價值，實現(xiàn)高利潤率。這一模式的關鍵詞是：慢周轉(zhuǎn)、低杠桿、重持有。

資管運營的新加坡模式

土地要素稀缺，市場需求有限，金融資本強大，政策要素促進了房地產(chǎn)資本運營的特點。

新加坡土地資源極其稀缺，國有為主的土地制度，通過組屋主導的住宅保障制度，約??%的新加坡人居住在政府提供的組屋中。

這種土地要素稀缺，市場需求又被充分滿足而有限，但國家金融資本又十分強大，造就了新加坡的房地產(chǎn)企業(yè)通過資本運營實現(xiàn)海外擴張的發(fā)展模式，這種模式最大的特點就是房企作為資產(chǎn)管理者存在，本質(zhì)是金融資本的資管模式。與前述的香港租售并舉的開發(fā)商是不會退出而會保持持有物業(yè)不同，資管運營模式本質(zhì)就是通過對資產(chǎn)價值的升值而實現(xiàn)退出。

資管公司首先融資發(fā)行私募基金，然后進行常規(guī)的開發(fā)和運營工作，然后通過REITS退出套現(xiàn)，這種模式涵蓋了融資、投資、開發(fā)、運營和退出。以新加坡凱德為例，實際是集房地產(chǎn)開發(fā)商、房地產(chǎn)運營商和資產(chǎn)管理人三個角色為一體。

這種模式，由于對長期發(fā)展的土地要素和市場要素的不確定性，造就了房地產(chǎn)企業(yè)“輕資產(chǎn)”運營的特點，本質(zhì)是金融資管屬性，核心是需要成熟的REITS市場。

多元覆蓋的日本模式

土地要素充足，市場需求平穩(wěn)，金融資本強大，政策波動很大，經(jīng)歷地產(chǎn)泡沫破滅之后的日本地產(chǎn)走向了多元覆蓋規(guī)避風險的發(fā)展階段。

日本已經(jīng)進入到成熟社會，老齡化嚴重，房地產(chǎn)需求多樣，同時由于總體上日本是一個大財團統(tǒng)治的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，造成了地產(chǎn)發(fā)展模式是通過橫向囊括多個業(yè)態(tài)和縱向覆蓋各個價值鏈環(huán)節(jié)，所形成的綜合發(fā)展優(yōu)勢。橫向囊括辦公、商業(yè)、住宅、物流、酒店、工業(yè)、會館、度假村和房地產(chǎn)金融等多個業(yè)態(tài)。縱向覆蓋開發(fā)銷售、持有租賃、物業(yè)管理、資產(chǎn)管理、房屋經(jīng)紀等多個環(huán)節(jié)。簡單來說，就是無所不包，只要和地產(chǎn)相關的領域，都涵蓋。

但其中最核心的收入來源，還是來自于租賃收入。日本房企開發(fā)業(yè)務收入占比近年來均維持在30%左右，基本維持體量。而租賃業(yè)務則擴容明顯，從營業(yè)利潤貢獻數(shù)據(jù)來看，2019財年三井不動產(chǎn)租賃業(yè)務營業(yè)利潤占比52%，三菱地所和住友不動產(chǎn)則為63%和72%。日本大和房建，連續(xù)12年是世界500強，也是日本最大住宅建筑商，也是日本最大的貨運物流運營商，且租賃業(yè)務也在日本常年穩(wěn)居第一，2020年整個營業(yè)收入住宅領域和商業(yè)領域占比分別為47%和43%，生活服務領域占比9.7%… …

這種模式，本質(zhì)是一種全產(chǎn)業(yè)鏈全覆蓋的發(fā)展模式，有多元化和精細化的特點。日本的財閥經(jīng)濟特點支撐了這種模式的形成，有比較強的壟斷性，但是這種模式最有價值的點是：不完全依靠資本力量的驅(qū)動，更多的是對房地產(chǎn)價值鏈的精準挖掘，從橫向和縱向、產(chǎn)品和服務各個維度實現(xiàn)綜合收益。

當前，不論是要素供給充分的美國模式，還是土地緊縮的香港模式，還是資管運營的新加坡模式，還是多元覆蓋的日本模式，在中國的地產(chǎn)發(fā)展企業(yè)都有所借鑒。

比如萬科在很長時間借鑒美國模式，萬達、華潤和龍湖借鑒了香港模式，越秀部分借鑒了新加坡模式，但是忽略了“土地—資本—市場—政策”這三個常量和一個變量的影響因子，對這些模式的前提條件了解不充分，單純就模式談模式就很容易犯“鄭人買履”或者“削足適履”的錯誤。

04 中國地產(chǎn)未來的發(fā)展邏輯

中央經(jīng)濟工作會議指出：要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加強預期引導，探索新的發(fā)展模式，堅持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場，推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

這里有三個關鍵點：一是房地產(chǎn)業(yè)會探索新的發(fā)展模式。二是供給側(cè)改革，保商并重、租售并舉，更好的滿足合理住房需求。三是因城施策，進入到精細化管理階段，不會搞一刀切，促進產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。就今天中國房地產(chǎn)而言，四大要素中，政策要素的天平指向了房住不炒，土地供給走向了平穩(wěn)有序，市場需求出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性分化，金融走向了集中度管理。簡單說，隨著內(nèi)循環(huán)為主的形勢轉(zhuǎn)換，共同富裕的提出，三次分配時代，中國經(jīng)濟進入到下半場，房地產(chǎn)業(yè)正在從“規(guī)模”發(fā)展，切換為“多元”發(fā)展，從“資本”驅(qū)動，切換成“運營”驅(qū)動。

從“規(guī)模發(fā)展”切換到“多元發(fā)展”

中國房地產(chǎn)將進入到“房達峰”的下降通道，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)開始變成了一個民生產(chǎn)業(yè)，現(xiàn)在已不缺房子，缺的是房子的有效配置，如何把需要的房子送到需要的人手里去；現(xiàn)在已經(jīng)不缺產(chǎn)品，缺的是好產(chǎn)品，能滿足高品質(zhì)更美好生活需求的產(chǎn)品。

從各國房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)律來看，房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比，英國為13.89%，美國為11.7%，日本為11.36%，德國為10.9%，中國為6.5%是五國中最低的。

所以從長期來看，房地產(chǎn)在相當長的時間內(nèi)，還依然會是中國的支柱性產(chǎn)業(yè)，只是由于中國不同區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展水平的差異，以及城市在不同發(fā)展階段產(chǎn)品類型也會有很大的不同。

對于地產(chǎn)企業(yè)來說，唯有精準把握好“三個常量一個變量”影響因素，做好兩個準備：一是對不同區(qū)域的價值進行精準判斷，從而選擇合適的項目運作模式成為關鍵。比如，在人口持續(xù)增長、城鎮(zhèn)化發(fā)展不充分的地方，依然有高周轉(zhuǎn)的發(fā)展機會；而在核心城市的核心地塊，重持有的香港模式就極為適合；此外隨著REITS的逐漸開放和發(fā)展，資管的輕資產(chǎn)模式也會有更多的機會。

二是原有的以住宅開發(fā)為主的業(yè)務模式，向多元業(yè)態(tài)的轉(zhuǎn)變，并不是說一個企業(yè)要發(fā)展這么多業(yè)態(tài)，而是以后有更多的機會來自于業(yè)態(tài)的提升和產(chǎn)業(yè)的需要，也會出現(xiàn)越來越多精細化和專業(yè)化的地產(chǎn)公司。

從“規(guī)模”發(fā)展切換到“多元”發(fā)展

什么是運營呢？就是資源的有效配置，所謂供給側(cè)改革，靠管理、優(yōu)化、配置去盤活這些資源，使這些資源發(fā)揮出更大的社會價值。

萬科提出和強調(diào)開發(fā)與經(jīng)營并重，龍湖則是直接提出經(jīng)營性收入2024年能否完成1000億的目標，從資本驅(qū)動向運營驅(qū)動，成為大型房企轉(zhuǎn)型的必選動作。

未來地產(chǎn)大類最好的投資方向已經(jīng)不是純開發(fā)，除非拿地邏輯和定價邏輯有變化。即使是高度市場化的美國，純開發(fā)企業(yè)也比REITS（美國房地產(chǎn)證券市場的主體）、物業(yè)企業(yè)（如FSV），中介企業(yè)（如zillow）估值要明顯更低。因此，物管、商管、酒管、代建、物流、產(chǎn)業(yè)園、地產(chǎn)后服務等都是更好的發(fā)展方向。

那如何做好運營驅(qū)動呢？我認為要關注好“三高”——高維度、高流量、高密度。

高維度主要講場景和內(nèi)容的創(chuàng)新，強調(diào)產(chǎn)品的特色，強調(diào)精細化的品質(zhì)和優(yōu)質(zhì)的內(nèi)容，比如阿那亞和麓湖就是通過降維打擊，以營造高品質(zhì)生活社群和社區(qū)，創(chuàng)造了市場。

高流量主要講依托流量轉(zhuǎn)化創(chuàng)造持續(xù)的經(jīng)營收益，比如龍湖的TOD綜合開發(fā)模式，以及告莊西雙景通過星光夜市創(chuàng)造的文旅地產(chǎn)模式。

最厲害的是高密度，聚焦于某一個區(qū)域，通過對市場高飽和度的覆蓋，來延伸地產(chǎn)服務的鏈條，創(chuàng)造多元化的經(jīng)營收益，比如河南建業(yè)，在河南一域的市場覆蓋率接近10%，擁有非常龐大和緊密的客群群體，從地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務為主向房地產(chǎn)服務業(yè)務轉(zhuǎn)變創(chuàng)造了無限可能，實現(xiàn)了從賣產(chǎn)品到賣生活。

王志綱老師2021年說到了一句話是：好人賺錢的時代到了。中國真正的好時代才剛剛開始，因為從“資本”到“運營”的升級，其意義不僅在于社會的邏輯不一樣了，更大的意義在于，它能使社會主流價值觀發(fā)生轉(zhuǎn)變。讓一個人、讓一家企業(yè)都在沉下心來做產(chǎn)品、做內(nèi)容。重運營的時代，才是健康的時代，才是最好的時代。

野蠻生長的時代過去了，未來是精耕細作的時代；淘金的時代過去了，未來是煉金的時代。對于地產(chǎn)行業(yè)來說，現(xiàn)在依然是最好的時代。

2022年，疫情的余波仍未過去，國際環(huán)境也不容樂觀，中國經(jīng)濟面臨國際政治沖突、全球經(jīng)濟博弈、疫情不斷反復等多重壓力，而這些壓力又集中映射到了地產(chǎn)行業(yè)。

截至目前，宏觀政策釋放了哪些新信號？宏觀經(jīng)濟及地產(chǎn)行業(yè)走勢如何？地產(chǎn)企業(yè)如何洞悉形勢、有效應對行業(yè)變局？明源地產(chǎn)研究院通過廣泛的研討交流和深入的研究分析，解讀宏觀政策動向，剖析新形勢下房企的全新應對之策，助力廣大房企認清局勢、高效應對。

一、地產(chǎn)新環(huán)境：政策利好傳導落地尚需時日，行業(yè)整體承壓

在疫情對經(jīng)濟沖擊如此嚴重、地產(chǎn)企業(yè)頻繁爆雷的形勢下，地產(chǎn)調(diào)控仍未發(fā)生根本性的松動，那么，本輪政策的底層出發(fā)點到底是什么？2022年地產(chǎn)形勢能否有所反轉(zhuǎn)？

1.宏觀政策導向：促進經(jīng)濟結(jié)構(gòu)優(yōu)化，是本輪地產(chǎn)調(diào)控的源點

長期以來，房地產(chǎn)投資額占整體GDP比重持續(xù)偏高，地產(chǎn)占用的金融資源一直過多，地方政府財政收入也高度依賴土地出讓。因此，黨的十八大以來，高層對降低經(jīng)濟對地產(chǎn)的依賴、優(yōu)化經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的訴求愈發(fā)強烈，而這正是本輪地產(chǎn)長效調(diào)控的底層出發(fā)點。

當然，我們也要辯證看待，國家對地產(chǎn)的“敵意”并非一刀切，大力投入高科技產(chǎn)業(yè)、助推國家產(chǎn)業(yè)升級和經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的房企，仍將獲得政策的鼓勵和扶持。

2.國際環(huán)境影響：強化科技硬實力，是穩(wěn)定經(jīng)濟大局的關鍵

經(jīng)濟結(jié)構(gòu)優(yōu)化的迫切需求背后，也有國際環(huán)境的深刻影響。中美貿(mào)易摩擦常態(tài)化，中國高科技產(chǎn)業(yè)處于明顯被封鎖壓制的狀態(tài)。同時，中國出口產(chǎn)品的高科技含量并不高，在高端芯片、基礎軟件等戰(zhàn)略性領域，存在一系列明顯的“卡脖子”短板。

同時，歷經(jīng)疫情之下的金融大放水后，美國縮表加息已經(jīng)落地，而這又將對全球其他經(jīng)濟體展開新一輪收割，導致他國經(jīng)濟驅(qū)動力下降。如果中國經(jīng)濟仍過度依賴房產(chǎn)類資產(chǎn)，將遭受更嚴重的沖擊，因此，中國進一步向技術創(chuàng)新、互聯(lián)網(wǎng)、新能源、新基建等領域發(fā)力是必然之舉。

3.地產(chǎn)行業(yè)趨勢：受疫情影響，地產(chǎn)真正復蘇預計要到三季度左右

再把視角落到地產(chǎn)行業(yè)：資金端，融資政策的放寬傳導落地仍需時日，目前地產(chǎn)企業(yè)資金仍然承壓；銷售端，商品房銷售額自2021年7月以來持續(xù)同比下降，百強房企銷售額同比仍在大幅下滑，加上開年后核心城市疫情的反復，銷售回暖遠不及預期；投資端，政策力度不大，市場信心仍在復蘇通道中，房地產(chǎn)投資增速持續(xù)同比下滑。

展望2022年，地產(chǎn)行業(yè)趨勢是否會出現(xiàn)反轉(zhuǎn)？ 3月兩會后是市場信心的拐點，行業(yè)利好將穩(wěn)步釋放，但是，3月以來疫情的再次爆發(fā)，沖擊各行各業(yè)，市場信心的全面提振還需要時間，具體取決于疫控局勢及經(jīng)濟恢復程度。綜合判斷來看，地產(chǎn)的真正全面復蘇預計到三季度左右，如圖1所示。

4.宏觀經(jīng)濟形勢：短期內(nèi)經(jīng)濟受疫情反復影響，沖擊居民購買力

2022年兩會定調(diào)對地產(chǎn)意味著什么？核心關注四大關鍵指標：一是GDP增長目標，2022年增速目標5.5%左右，從目前三駕馬車和疫情局勢來看，這個增速目標并不低，也意味著經(jīng)濟對地產(chǎn)有更大的依賴。二是貨幣政策，自2021年底以來央行已多次降息，金融支持已從各行各業(yè)到房地產(chǎn)全面滲透。三是財政政策，財政赤字率明降暗升，實際赤字率3.8%，基建投資將擔綱重任，一定程度上對沖地產(chǎn)的利好幅度。

地產(chǎn)政策方面，兩會報告明確支持更好滿足購房者的合理住房需求，促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)，并繼續(xù)強調(diào)“因城施策”及“三穩(wěn)”。目前行業(yè)快速下行，提“穩(wěn)”則意味著托舉樓市，越來越多的城市將適度放松調(diào)控托底市場。

盡管如此，地產(chǎn)行業(yè)整體仍面臨不小的壓力：一來政策利好傳導到銷售數(shù)據(jù)的回暖還需要時間；二來短期內(nèi)經(jīng)濟遭受疫情沖擊，3月以來以一二線城市為主的疫情的再次爆發(fā)，使原本就低靡的經(jīng)濟雪上加霜，2021年一季度GDP增速4.8%，總體處于低位，經(jīng)濟下行，各行各業(yè)收入下滑，沖擊居民購買力，進而沖擊地產(chǎn)銷售。

二、房企新應對：“4+1”策略，助力房企應對當下、把握未來

面對全新局勢，房企的發(fā)展邏輯和戰(zhàn)略打法都要進行根本性的調(diào)優(yōu)，我們提煉了“4+1”應對策略，為房企生存發(fā)展提供一劑良藥，如圖2所示。

1.區(qū)域精耕：收縮城市布局、提升業(yè)務效率已成共識

區(qū)域精耕、收縮城市布局已是地產(chǎn)行業(yè)共識。所謂收縮布局，一是收縮投資的額度，二是收縮布局的城市，集中優(yōu)勢兵力，將企業(yè)有限的資源投入到市場銷售表現(xiàn)好、產(chǎn)品口碑好、團隊操盤能力強的城市。比如過去投7-8個城市、每個城市投2-3個項目，現(xiàn)在則集中投入2-3個優(yōu)勢城市，加大項目的密度。

從供應鏈的角度來看，以前多個城市分開做，供應商不可能很集中，需要多個總包、多個分包，采用層層發(fā)包的模式；現(xiàn)在收縮城市后，可以將供應鏈進行深度整合，擺脫過去甲乙雙方的合同關系，與大總包推進戰(zhàn)略合作，形成利益共同體，規(guī)模集中采購，管理難度小了，更大幅節(jié)約了采購成本。

從組織管控的角度來看，以前布局多個城市，就需要多套經(jīng)營班子，每套班子都要配備項目總、財務總、營銷總等等，管理跨度大，管理費用高；現(xiàn)在城市集中，一套班子負責多個項目，大幅減少了管理工作量，降低了管理費用。

可見，基于精耕，能夠?qū)⑵髽I(yè)的供應鏈資源、內(nèi)部組織資源進行深度的整合，顯著提升業(yè)務效率，真正做到集約化投資。

而收縮城市，把雞蛋放在一個或少數(shù)幾個籃子里，就要求企業(yè)對城市的研判更加精準。從當前環(huán)境來看，一個城市是否有大量暴雷企業(yè)的項目，是非常關鍵的一個研判維度。爆雷企業(yè)為自救，項目會普遍降價出售，沖擊當?shù)劁N售價格和市場預期，而企業(yè)一旦進入這類城市，售價、利潤都會受嚴重影響。

2.精細化管理：財務驅(qū)動、運營分解、專業(yè)串通是本質(zhì)

如今房企都在提精細化管理，那么到底精細化管理的本質(zhì)是什么？其實不僅僅是指管理的顆粒度更細，核心在于三個方面：

其一，財務驅(qū)動。房企的一切經(jīng)營動作，都要以實現(xiàn)公司的財務目標和運營提效目標為核心，圍繞這個核心“以終為始”地去進行經(jīng)營管控。

其二，運營分解。地產(chǎn)行業(yè)有個經(jīng)典的BSC（即平衡計分卡）分析框架，基于企業(yè)財務目標，往下逐層分解，得出企業(yè)對應的客戶定位、布局重點、運營策略、產(chǎn)品策略等，再往下分解，明確要達成目標房企需要具備的能力模型，例如哪些能力需要精進，哪些維度需要練兵等等。

其三，專業(yè)串通。一方面通過機制把各部門串聯(lián)起來，另一方面，通過關鍵性的核心人才，實現(xiàn)各部門專業(yè)層面的整合或合并。為什么專業(yè)串通如此重要？過去各部門只考慮自己單一的經(jīng)營目標，各部門經(jīng)營目標實現(xiàn)了，最終企業(yè)整體的利潤目標卻沒有達成，所以，各部門應跳出局部業(yè)務問題，上升到公司整體經(jīng)營的視角，多個部門從前到后、自上而下地去共同協(xié)同，最終推動企業(yè)經(jīng)營目標的落地。

以上三個方面，最終要靠職業(yè)經(jīng)理人去推動落地。歷經(jīng)行業(yè)風波之后，地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人的核心價值亦在逐步回歸，即幫助企業(yè)“控風險、保執(zhí)行”，如何做到？前置管控是關鍵。例如龍湖的項目啟動會機制，在啟動會上，把項目全過程像放電影一樣全盤推演一遍，明確項目成功標尺，提前梳理項目風控點，并出具一系列成果規(guī)劃，全員對項目目標、執(zhí)行要求、評價標準等達成全面共識，通過前置管控，真正做到對項目心中有數(shù)。

此外，要確保項目的執(zhí)行度和風險防控，還需要清晰的閉環(huán)監(jiān)控。以利潤監(jiān)控為例，針對項目過程中每個環(huán)節(jié)的跑冒滴漏和一線反饋的具體問題，如果沒有以數(shù)據(jù)指標的方式去呈現(xiàn)，就無法清晰識別背后的問題和風險，更無法動態(tài)跟蹤和及時糾正，結(jié)果是項目執(zhí)行走偏，項目實際利潤和期初利潤目標相距甚遠。

而要實現(xiàn)閉環(huán)監(jiān)控，離不開“業(yè)務建模”和“業(yè)務標準化”。企業(yè)的每個業(yè)務板塊都應該進行清晰的業(yè)務建模，針對業(yè)務的核心要點、核心流程進行提煉總結(jié)，否則一個業(yè)務干十年跟干一年差不多。以成本管控的建模為例：基于行業(yè)對標、過往項目數(shù)據(jù)沉淀等劃定成本基線，針對超過成本基線的項目、識別背后的底層原因，上會討論，并反向?qū)徱暢杀净€設定是否合理，進一步優(yōu)化成本基線、確保業(yè)務良性運轉(zhuǎn)。

有了業(yè)務模型之后，每項業(yè)務的作業(yè)標準，也要深度地標準化。仍以龍湖為例，龍湖早年的“五重景觀”，將景觀劃分為五重垂直綠化，從下到上每一重應該栽培什么類型的植被，植被幾米高，都有非常清晰的標準，并且地形及周邊狀況的不同，植物配置的層次和樣式也有差別，業(yè)務人員執(zhí)行起來也非常容易。

理解了精細化管理的本質(zhì)，那么當下企業(yè)具體如何做？穩(wěn)健投資、去化回款、利潤挖潛、風險管控是四大關鍵戰(zhàn)役。例如要確保利潤實現(xiàn)，還要求企業(yè)全面審視外包合同，對于專業(yè)化分工要求并不高的，抑或企業(yè)擅長做的環(huán)節(jié)，一定要盡量減少外包，因為每一次外包就是一次利潤的折損，將進一步侵蝕地產(chǎn)主業(yè)的利潤。對于企業(yè)不擅長做的，盡可能找專業(yè)的大的供應商進行戰(zhàn)略合作，避免層層外包，如圖3所示。

3.產(chǎn)品制勝：回歸產(chǎn)品本質(zhì)，產(chǎn)品力是制勝關鍵

行業(yè)下行，不少房企仍秉承一貫的高周轉(zhuǎn)思維、追求多趕快上，忽視產(chǎn)品品質(zhì)。伴隨周轉(zhuǎn)紅利、杠桿紅利的消失，堅守產(chǎn)品初心、回歸產(chǎn)品本源的企業(yè)，才能在競爭中拔得頭籌。

例如鄭州永威，長年深耕鄭州大本營，始終堅持精工品質(zhì)，選材苛刻，工藝毫厘精細，產(chǎn)品口碑極佳，客戶老帶新比例高達70%，永威產(chǎn)品享譽業(yè)界，成為房企競相考察學習的標桿。其物業(yè)管理服務同樣是佼佼者，更是已經(jīng)向其他企業(yè)輸出物業(yè)管理培訓。

產(chǎn)品力打造的背后，需要客研的全面回歸。過去行業(yè)需求旺盛、房價快速上漲，客研做與不做差別不大；而今，行業(yè)銷售流量下降，敵我之間競爭加劇，深入細致的客戶研究、對客戶需求的理解和價值的挖掘，成為企業(yè)勝負的關鍵手。并且真正的客戶研究，不應是基于第三方千篇一律的調(diào)研報告，而要真正以客戶為導向，細分客群，描摹客戶畫像、還原客戶真實生活場景，去指導產(chǎn)品研發(fā)，同時基于對過往項目的全面復盤，總結(jié)心得教訓，反向優(yōu)化產(chǎn)品體系。

例如萬科的“七對眼睛”，通過七個職位、七個視角，從區(qū)域總、項目總，到投拓總、運營總、財務總、營銷總、物業(yè)總，去全面審視土地、產(chǎn)品和客戶的深度匹配。總而言之，房企應回歸產(chǎn)品品質(zhì)，把客戶的需求放在心上，融入到產(chǎn)品之中，打造自身產(chǎn)品的護城河。

4.組織提效：組織穩(wěn)定、全面共識，是組織高效的關鍵

近年來房企紛紛進行組織調(diào)優(yōu)以適應外部形勢變化，當下組織調(diào)優(yōu)的核心導向，一言以蔽之，是“刀刃向內(nèi)，經(jīng)營指標全面提升”。

具體而言：一是精兵簡政、降本增效，近來房企減員，實現(xiàn)人員精干高效，提升人均效能已是主流趨勢。二是經(jīng)營導向、復合人才，資源集中配置、資金集中管理、投資集中決策，組織配置以經(jīng)營指標提升為核心目標，同時更加強調(diào)一專多能的復合型人才的培養(yǎng)。三是激勵升級、利潤導向，經(jīng)營班子更注重價值創(chuàng)造、利潤實現(xiàn)和成本控制，同時，績效模式也要相應調(diào)整，未來，經(jīng)營和風險至上，業(yè)務及實干優(yōu)先，弱化薪酬激勵、強化平臺激勵，一定是核心導向。

如今房企都在努力打造極簡組織、高效組織，什么樣的組織是真正高效的組織？僅僅是精兵簡政、人均效能提升還遠遠不夠，在我們看來，企業(yè)上下的全面共識、穩(wěn)定的組織架構(gòu)及穩(wěn)定的核心人才，是組織高效的根本所在。

一方面，基于企業(yè)的經(jīng)營機制、評價機制、激勵機制、授權(quán)與約束機制，確保企業(yè)高層、中層、基層對戰(zhàn)略目標、經(jīng)營目標、業(yè)務目標、執(zhí)行標準達成深度共識，做到力出一孔。只有這樣，員工才能更好地將將企業(yè)目標落到實處，否則各有各的理解，能力越強、分歧越大，反而導致企業(yè)內(nèi)傷更大。

另一方面，穩(wěn)定的組織架構(gòu)，為組織的高效運轉(zhuǎn)提供系統(tǒng)保障，穩(wěn)定的核心人才，是高效組織的必要組成和關鍵驅(qū)動。行業(yè)形勢劇變，房企經(jīng)營理念和發(fā)展模式需全面變革，到底是重在引進“新鮮血液”，還是重在老臣子“換腦子”？答案是后者。老臣子與老板的磨合時間長，協(xié)同高效，一味地裁員只會導致組織動蕩、令業(yè)務陷入無序狀態(tài)。新進人才固然可以帶來新想法、新思路，但與老板還需很長的磨合期。因此，僅在關鍵短板引進核心人才，推動老員工轉(zhuǎn)變思想，擁抱新事物、學習新做法，是確保組織穩(wěn)定的關鍵。

除此之外，流程再造也是組織提效的關鍵，現(xiàn)如今很多企業(yè)已明確提出面向客戶和供應商的全面的業(yè)務流程重組。例如外部客戶、供應商與企業(yè)對接時，往往要對接多個不同的部門，效率極低，這就需要優(yōu)化業(yè)務流程，做到客戶或供應商只需要跟企業(yè)的一個虛擬形象對接即可，大幅降低管理成本、提升組織效率。

5.數(shù)字化保障：數(shù)字化轉(zhuǎn)型，支撐房企四大應對舉措全面落地

上述房企的四大全新應對，如果沒有數(shù)字化的保駕護航，其實都是空談。

區(qū)域精耕層面，精耕的背后是供應鏈的深度整合，數(shù)字化助力供應鏈提效主要體現(xiàn)在四個方面：一是流程精簡，包括減少分包層次，冗余流程和合同數(shù)量等；二是業(yè)務透明，實現(xiàn)全流程的數(shù)據(jù)化透明管理和對項目進度的全局把控；三是質(zhì)量過硬，能夠?qū)崟r追蹤施工進度，把控工程質(zhì)量；四是供應商優(yōu)質(zhì)，通過建立標準對供方進行評價和篩選，優(yōu)化合作供方的結(jié)構(gòu)。

利潤監(jiān)控層面，項目每個環(huán)節(jié)的跑冒滴漏都會導致項目利潤折損，例如拿地拍腦袋、方案變更多、目標成本虛高、變更簽證多、節(jié)點未達成、銷售不達預期等等，并且影響利潤的因素往往散落在各個業(yè)務板塊，且各部門各有各的數(shù)據(jù)口徑，導致利潤監(jiān)控難度大。而有數(shù)字化作為底層保障，一圖到底、全面監(jiān)控，方能確保利潤目標的達成。例如，當監(jiān)測到利潤下降，數(shù)字化平臺能夠通過數(shù)據(jù)層層分析，拆解出影響利潤的根本因素，再反向針對性解決業(yè)務問題，如圖4所示。

客研層面，打造基于數(shù)字化的客研體系，真正做客戶喜歡的市場認可的產(chǎn)品。基于數(shù)字化，事前，市場分析和客戶需求研判更加精準，對市場數(shù)據(jù)、過往同類型產(chǎn)品數(shù)據(jù)，做得更加深入；事中，對產(chǎn)品生產(chǎn)質(zhì)量的全面監(jiān)控，生產(chǎn)的過程中出現(xiàn)哪些問題、有哪些好的做法，進行全面總結(jié)和沉淀；事后，對客戶投訴、產(chǎn)品出現(xiàn)哪些問題、有哪些好的做法，進行全面總結(jié)和沉淀；事后，對客戶投訴、產(chǎn)品維保、物業(yè)維護進行數(shù)據(jù)的全面沉淀與分析。未來，基于多維數(shù)據(jù)的沉淀，企業(yè)還會有很多商業(yè)想象的空間。

組織提效層面，房企精兵簡政后，如何確保業(yè)務流程閉環(huán)、業(yè)務無縫咬合？關鍵在于數(shù)字化，房企要實現(xiàn)上下共識、組織穩(wěn)定，如果沒有數(shù)字化支撐，也是一句空話。基于數(shù)字化，建立清晰的業(yè)務模型、業(yè)務流程、業(yè)務管控的標準化體系，將優(yōu)秀人才腦海中先進的知識、理念、管理模式以及一線先進的做法，沉淀并固化到數(shù)字化平臺上，就好比不管什么人才，都要在數(shù)字化的機器里過一遍，如此一來，企業(yè)就不再依靠某“一個人”。

結(jié)語

對于房地產(chǎn)行業(yè)的未來，行業(yè)有四大關鍵共識：其一，有多少資源、做多少項目，超前發(fā)展模式已成過去；其二，受疫情影響，居民心態(tài)發(fā)生變化，較多城市的樓市供過于求將會是常態(tài)；其三，行業(yè)利潤空間仍在，去掉杠桿，項目凈利率及IRR仍遠高于制造業(yè)，地產(chǎn)仍是最好的行業(yè)，沒有之一；其四，追求利潤將是企業(yè)經(jīng)營的核心，圍繞這個核心，企業(yè)規(guī)模大小將是水到渠成的結(jié)果。對于地產(chǎn)企業(yè)而言，基于對這四點共識的理解，對4+1打法的認知和落地，未來的路方能走得更穩(wěn)、更遠。

隨著中國城市化進程的減緩，房地產(chǎn)市場面臨著“去杠桿”的壓力越來越大，國內(nèi)房企暴雷頻發(fā)，行業(yè)正在重新洗牌。在危與機并存的今天，我們有必要重新研究美國、新加坡、日本等發(fā)達國家的房企發(fā)展歷程，分析其發(fā)展模式，從中尋找出我國房企可能借鑒的道路。

美國：“商住分工”與“薄利多銷”

美國由于高度的市場化，專業(yè)分工非常明顯，每個環(huán)節(jié)都有專業(yè)的運作者。房企主要有住宅建筑商和REITs兩類，住宅建筑商，主攻開發(fā)，通過產(chǎn)品線標準化提高周轉(zhuǎn)、增加盈利，代表企業(yè)有霍頓（D.RHorton）、萊納(Lennar)和帕爾迪（Pulte）；REITs，則專注自持，通過融、投、管、退四個環(huán)節(jié)的專業(yè)化經(jīng)營獲取收益，代表企業(yè)是西蒙地產(chǎn)（Simon property)，是商業(yè)地產(chǎn)領域的龍頭。

帕爾迪是萬科曾經(jīng)選擇的參考標桿，原因一是帕爾迪在美國做跨地域住宅開發(fā)；二是它連續(xù)50年以上的盈利記錄，凈資產(chǎn)回報率保持在16%以上；三是其產(chǎn)品定型和開發(fā)模式成熟，擁有完整的市場分析工具和客戶終身服務。

2000年后美國房地產(chǎn)市場由牛市轉(zhuǎn)向泡沫，直到2008年引發(fā)全球金融與經(jīng)濟危機。從物業(yè)價值上看，住宅價格波動極大，而持有物業(yè)的租金受影響幅度小。持有運營類房企的估值波動幅度更小，恢復更快；持有物業(yè)租金波動幅度小于資產(chǎn)價格波動。即住宅受經(jīng)濟危機沖擊大，而持有型商業(yè)具有較強穿越周期能力。

美國開發(fā)商的表現(xiàn)啟示是，未來我國住宅開發(fā)商和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的分工將會更細分、更明確，住宅開發(fā)商以制造業(yè)為特征，賺取標準化、快速開發(fā)的利潤，薄利多銷；而商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，依托經(jīng)營能力，精耕細作，更多地體現(xiàn)現(xiàn)代服務業(yè)的特點，賺取細水長流的錢。

新加坡：金融化—“私募+REITs”

新加坡最具代表性的房企是凱德集團（Capitaland），其投資橫跨多個房地產(chǎn)類別，包括購物中心、辦公樓、商業(yè)綜合體、工業(yè)及物流地產(chǎn)、服務公寓、酒店及住宅等。業(yè)務覆蓋全球200多個城市，以新加坡、中國為核心市場。

從經(jīng)營模式看，凱德實際身兼三個角色，房地產(chǎn)開發(fā)商、運營商、資產(chǎn)管理者，主要表現(xiàn)為兩方面：

第一，混業(yè)態(tài)經(jīng)營，開發(fā)和自持結(jié)合。資產(chǎn)分布策略上，凱德集團奉行開發(fā)資產(chǎn)：自持資產(chǎn)比例2:8的配置原則，用前者獲取超額收益、用后者獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

第二，金融和房地產(chǎn)雙輪驅(qū)動。凱德不僅是房地產(chǎn)公司，也是亞太區(qū)域最大的房地產(chǎn)基金管理公司，擁有5只REITs、17只房地產(chǎn)私募基金，2018年末總資產(chǎn)管理規(guī)模達2400億人民幣，其中REITs占57%、房地產(chǎn)私募基金占43%。

凱德對于風險高、收益高的項目，如開發(fā)物業(yè)，主要用房地產(chǎn)私募基金投資；而現(xiàn)金流較穩(wěn)定的成熟商業(yè)地產(chǎn)項目，則主要用REITs進行投資。多數(shù)投向了中國和新加坡，分別占48%和40%。

凱德的基石是“私募基金+REITs”的雙基金模式，即通過私募基金去孵化早期項目，待發(fā)展成熟后用REITs注入，以達到低杠桿的穩(wěn)健發(fā)展。未來，隨著我國房地產(chǎn)金融制度的不斷健全，市場的逐步發(fā)展，凱德模式也將成為我國房企實現(xiàn)“由重到輕”降低杠桿的重要參考。

日本地產(chǎn)三巨頭：持幣為王，向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型

上世紀90年代隨著日本地產(chǎn)泡沫的破滅，日本房企三巨頭（三井、三菱、住友）不斷折價拋售表上資產(chǎn)，不僅是房地產(chǎn)項目，股權(quán)以及其他有價值的資產(chǎn)也一并出售，力求現(xiàn)金的迅速增加。以三井不動產(chǎn)為例，在地產(chǎn)崩潰后迅速處理閑置資產(chǎn)，三井的存量項目從90年代初開始不斷下降，公司的現(xiàn)金流水平在90年代的危機初期不降反升，一直保持在占總資產(chǎn)5%左右的水平。

住友和三菱也通過大量縮減人工成本，果斷放棄海外戰(zhàn)略，出售海外資產(chǎn)增加現(xiàn)金儲備。

除此之外，三家巨頭似乎都對行業(yè)的未來保守看淡，為應對行業(yè)可能長久的不景氣，現(xiàn)金流的儲備成為長線戰(zhàn)略，除了短期拋售資產(chǎn)回籠現(xiàn)金，房企也制定了降負債的中長期量化目標以保障現(xiàn)金流可以長期穩(wěn)步的提高。

房地產(chǎn)泡沫破裂之前，日本房企是傳統(tǒng)的資本密集型開發(fā)經(jīng)營，依賴土地升值賺取利差。泡沫破裂后，原先的盈利模式無論收入和效率普遍驟降，日本房企開始探尋新的增長點，紛紛將重資產(chǎn)的開發(fā)業(yè)務轉(zhuǎn)變?yōu)檩p資產(chǎn)的地產(chǎn)服務業(yè)。

以三井為例，輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型主要是三個方向：代建業(yè)務，將傳統(tǒng)房產(chǎn)開發(fā)部分轉(zhuǎn)型為輕資產(chǎn)代建，雖然代建業(yè)務雖然只有1-2%的經(jīng)營利潤率，但最重要的是能夠在行業(yè)低谷期維持開發(fā)部門的正常運轉(zhuǎn)，減少重資產(chǎn)帶來的債務風險；管理業(yè)務，由物業(yè)管理、房產(chǎn)經(jīng)紀、資產(chǎn)管理逐步成為三井輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的核心業(yè)務；租賃業(yè)務，目前租賃收入已經(jīng)取代房產(chǎn)開發(fā)的銷售收入，成為三井不動產(chǎn)收入占比最高的單項業(yè)務。

經(jīng)過20多年的轉(zhuǎn)型，三井不動產(chǎn)形成了均衡商業(yè)模式。租賃、代建和管理等輕資產(chǎn)收入占比大幅提高，盈利模式不再依賴單一重資產(chǎn)開發(fā)銷售。住友不動產(chǎn)轉(zhuǎn)型后的結(jié)構(gòu)與三井雷同，租賃業(yè)務的占比在37%左右，超過了銷售業(yè)務的30%。此外代建業(yè)務，房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務皆相應提高。三菱地所引入第三方資金以加強輕資產(chǎn)業(yè)務，提出把“房地產(chǎn)管理和服務業(yè)務”作為公司支柱業(yè)務，提升房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務以及房地產(chǎn)服務業(yè)務。

大和房屋：管理變革提升經(jīng)營效率

在日本房地產(chǎn)行業(yè)整體大衰退的過程中，大和房屋仍然取得了成功，2000年至今營業(yè)收入翻兩番，并在優(yōu)秀的經(jīng)營品質(zhì)和產(chǎn)品品質(zhì)之外，實現(xiàn)了價值鏈閉環(huán)、業(yè)務多元化和輕重資產(chǎn)并舉。郁亮提出在縮表行動的當下，萬科的對標對象是大和房屋。

通過大和房屋的轉(zhuǎn)型過程可以總結(jié)出五大成功關鍵因素：價值鏈閉環(huán)、業(yè)務多元、輕重并舉、財務穩(wěn)健和客戶導向。在整個大縮表的過程中，大和房屋通過管理變革提升經(jīng)營效率、整合資源，為未來發(fā)展奠定了經(jīng)營基礎。

1.降低存貨，提升資產(chǎn)周轉(zhuǎn)效率

大和房屋通過加快項目開發(fā)進度提升資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，其中，獨棟住宅土地半年周轉(zhuǎn)一次，并增加200戶及以下規(guī)模中小型公寓開發(fā)占比，存貨周轉(zhuǎn)率從1.3提升至2，帶來整體資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率從2000財年的0.95提升至2003財年的1.13。

2.組織能力聚變，縱橫協(xié)同高效，配套機制升級

組織設置方面，2001年大和房屋工業(yè)與附屬公司Daiwa Danchi合并，后者擅長木結(jié)構(gòu)住宅和公寓建設，通過合并整合公司的營銷、產(chǎn)品開發(fā)和服務職能，提升業(yè)務競爭力；借助Daiwa Danchi強大的營銷能力，結(jié)合大和房屋的客戶信息系統(tǒng)，合并后形成業(yè)內(nèi)最強營銷隊伍。

組織管理模式方面，廢除事業(yè)部制度轉(zhuǎn)為分支機構(gòu)制度，權(quán)限下放前v線機構(gòu)負責人；總部層面組織扁平化，暢通信息溝通渠道；以顧客需求為中心，減少子公司數(shù)量，整合區(qū)域營銷、設計、產(chǎn)品職能。通過這些變革減少了50%中層管理人員。

配套機制方面，將薪酬與績效考核結(jié)果掛鉤；提出“以事業(yè)育人”的企業(yè)基本方針；部門負責人任期由2年改為1年，增加其危機感；完善激勵機制，取消虧損部門獎金；實行公司內(nèi)部人才招募機制。

3.降成本控風險，增強研發(fā)與業(yè)務能力

降低成本方面，大和房屋減少了30%樣板間數(shù)量，將部分后臺業(yè)務外包，降低材料成本，并積極縮短施工周期。產(chǎn)品研發(fā)方面，研發(fā)出第一個以減弱地震影響為特色的預制住宅系統(tǒng)，上線木結(jié)構(gòu)住宅系列，開始應用隔熱外墻等技術。業(yè)務能力建設方面，加強在商業(yè)建設項目中的前期咨詢能力，提升復雜大型商業(yè)項目的開發(fā)能力，擴展存量住宅翻新和重建業(yè)務，作為重要增長點。風險合規(guī)管理方面，成立風險管理委員會，加強風險合規(guī)管理體系建設。

三井不動產(chǎn)：“開發(fā)+持有+管理”大生態(tài)圈

三井不動產(chǎn)共有 200 多家子公司，主營業(yè)務橫向圍繞辦公、商業(yè)、住宅、物流、酒店和房地產(chǎn)金融等，縱向覆蓋開發(fā)、交易、持有、運營等多個環(huán)節(jié)。從區(qū)位上，三井不動產(chǎn)主要業(yè)務近 90% 集中于日本國內(nèi)，國內(nèi)業(yè)務則高度集中于東京，正是因為三井不動產(chǎn)在全產(chǎn)業(yè)鏈的深度布局和各個業(yè)務間的高度協(xié)同，使得一個城市支撐起三井 1600 億元人民幣的市值。

宏觀來看，三井不動產(chǎn)形成了「開發(fā)+持有+管理」的大生態(tài)圈。以開發(fā)為源頭，一部分物業(yè)銷售給三井不動產(chǎn)做資產(chǎn)管理方（AM）的REITs（房地產(chǎn)信托投資基金），REITs反過來將購買的物業(yè)委托給三井不動產(chǎn)的AM公司運營，三井雖不持有產(chǎn)權(quán)，但獲取了其中最有價值的管理業(yè)務；另一部分更優(yōu)質(zhì)的開發(fā)物業(yè)則被置入三井不動產(chǎn)長期持有的資產(chǎn)組合，以獲取穩(wěn)定的租金收入，或通過三井的銷售管理部門賣給個人與其他機構(gòu)。

微觀來看，三井不動產(chǎn)在每個部門又建立了小生態(tài)圈。以住宅領域為例，三井打通新房、流通、建筑服務、裝修、租賃、資產(chǎn)管理和家居服務等各個環(huán)節(jié)，并不斷強調(diào)三井品牌整體的入口作用，在少子化、老齡化的宏觀背景下，加強客源的復用價值，保持了穩(wěn)定的利潤水平。

在現(xiàn)實中你用幾百萬甚至更多的錢，購買一棟房屋，代表著你要為自己安個家。那么，在虛擬世界里買一塊土地或一間房屋需要多少錢？最近不斷刷新的金額或許也在刷新你的認知。3月份虛擬游戲平臺Sandbox上的一塊虛擬土地以430萬美元(約2739萬人民幣)的價格售出，創(chuàng)下了“元宇宙”房地產(chǎn)交易價格新紀錄。

投資者開始為之興奮，股市里所謂的“元宇宙概念股”一時風頭無兩。這個新興概念到底能不能開啟新紀元？虛擬世界的土地、房屋究竟價值幾何？新世界將起，答案由你我書寫。

什么是元宇宙？

2021年，元宇宙這個陌生概念開始裹挾萬物，一扇通往虛擬世界的大門正漸漸向我們開啟。一些互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)的先行者和布道者竭力讓我們相信，這就是未來移動互聯(lián)網(wǎng)后的新形態(tài)。

元宇宙原文是“Metaverse”，就是虛擬世界。這個詞最早來自一本科幻小說《雪崩》，一個脫胎于現(xiàn)實，但與現(xiàn)實平行、互相影響的虛擬世界。2021年10月，社交網(wǎng)絡巨頭“臉書”（Facebook）公司的創(chuàng)始人馬克·扎克伯格宣布臉書公司更名為“Meta”，展示其向元宇宙進發(fā)的決心。

元宇宙攜帶著人工智能、區(qū)塊鏈、機器視覺等當下最先進的基因出世，一時間成為全球各行各業(yè)解讀、探索、延展的一個公共概念。處于一個不斷演變的狀態(tài)之中，你可以說現(xiàn)在是元宇宙的原始社會發(fā)展階段（腦洞階段），但無法說某樣東西就能代表它。

那么，讓巨頭們紛紛上頭的元宇宙，到底是什么？可以理解為是“穿越式”和“分布式”的互聯(lián)網(wǎng)，可以“增強現(xiàn)實”。應該具備身份、朋友、沉浸感、低延遲、多元化、隨地、經(jīng)濟系統(tǒng)、文明等八大要素。舉個例子，相比現(xiàn)實世界，元宇宙是數(shù)字化瞬間存在的，在虛擬世界建房子快，社區(qū)經(jīng)營在一瞬間就能聚集全球各地人，但現(xiàn)實里大家還要通過坐飛機之類的傳統(tǒng)形式，并且交易的安全性和效率也不一樣。除了吃喝睡等最基礎的人體需求，所有現(xiàn)實生活都能在“元宇宙上進行增強”，拓展現(xiàn)實世界的生活空間和邊界。

什么是元宇宙房產(chǎn)？

在元宇宙中，玩家可利用土地、房屋等虛擬空間進行創(chuàng)造、社交、游戲等行為。這種虛擬土地就是“虛擬房地產(chǎn)”。人們既可以創(chuàng)造住宅，也可以創(chuàng)造虛擬辦公室、虛擬商城，甚至奇形怪狀的場所。在現(xiàn)實世界之外，創(chuàng)造出一顆獨立于地球的虛擬星球。

虛擬土地雖然聽起來“虛”，但用起來跟現(xiàn)實的土地卻差不多。地段、投資和商業(yè)開發(fā)潛力同樣重要。一位說唱歌手以45萬美元的價格在一個叫做“Snoopverse”虛擬地產(chǎn)項目中購買了一塊土地，成為史努比元宇宙存在和發(fā)展的一部分。阿迪達斯宣布與加密貨幣交易商 Coinbase 合作，擴大元宇宙 metaverse 業(yè)務。它還在 Sandbox 上買了144個球場。英國足球俱樂部曼徹斯特城已經(jīng)與索尼合作建立自己的虛擬世界，另外還有各種科技大廠和奢侈品品牌陸續(xù)跟進，甚至已經(jīng)在購買的地塊上掛上了自己的廣告牌。

國內(nèi)的情況似乎也沒有多理性。打開閑魚 app，搜索“虹宇宙”，將會出現(xiàn)眾多賣房信息，價格從200元到500元不等。大家買賣的，是來自社交產(chǎn)品“虹宇宙”當中的房子，這款產(chǎn)品中一共有35萬套虛擬房產(chǎn)，房屋共有六個等級，有江南小景、極地木屋、花園洋房等13種戶型。

有等級就有市場，有市場就有了溢價，“虹宇宙”雖然沒有國外那么瘋狂，但最高成交價也達到過大幾千元，有人重金入場，陸續(xù)囤了100多套。

元宇宙+房產(chǎn)會是未來房地產(chǎn)的風口嗎？

有人發(fā)出了疑問：現(xiàn)實中房地產(chǎn)那么難，現(xiàn)在我們是不是可以開始考慮投資元宇宙房產(chǎn)了？現(xiàn)實世界中，土地的價值在于土地資源的稀缺性，虛擬世界中，改幾行代碼就能成倍地增加房產(chǎn)，無限地開發(fā)“土地”，那么虛擬土地為什么還會讓人趨之若鶩呢？

之前在網(wǎng)上看過一個推銷元宇宙房產(chǎn)的段子：“你現(xiàn)在買元宇宙里的地產(chǎn)，是以春秋戰(zhàn)國時期的價格來買；過幾天你再來買，我這價格可就變成唐朝的價格了。您要是再不買了，等到全部人都買了，您可就買不起了。”是不是很熟悉的地產(chǎn)營銷話術。事實上，元宇宙房產(chǎn)雖沒有實體，但是和現(xiàn)實中的房產(chǎn)具有同樣的邏輯與原則，具備土地的稀缺性、可交易流通性等條件。已經(jīng)有地產(chǎn)企業(yè)成為征戰(zhàn)物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、人工智能的先行者。

2月26日，天下秀(8.530, -0.07, -0.81%)旗下元宇宙社交產(chǎn)品“虹宇宙”與國內(nèi)領先的房地產(chǎn)企業(yè)龍湖集團新開發(fā)的“京能龍湖熙上”樓盤達成合作，將通過虹宇宙賦能“京能龍湖熙上”實體地產(chǎn)營銷，在“元宇宙售樓處”“元宇宙樣板間”“虛擬裝修場景”以及“虛擬社區(qū)”等領域?qū)㈤_展相關合作。與此同時，京能龍湖熙上開盤首發(fā)，“熙上售樓處”虛擬空間登陸虹宇宙APP，同步開放體驗。

開盤首日，咨詢看房的消費者絡繹不絕。用戶可以“親身”進入對線下樣板間1：1復刻的“線上虛擬樣板間”中，隨時隨地體驗房屋的本來面貌和內(nèi)部結(jié)構(gòu)細節(jié)，超越時間空間的限制，并可對“線上虛擬樣板間”進行零成本、自定義的模擬裝修，以此作為線下裝修的模板，高度還原一個真實可感知的房屋全貌。未來，除了虛擬看房、虛擬裝修，元宇宙還有望實現(xiàn)虛擬社區(qū)的建設，業(yè)主不只是住在物理社區(qū)，更可以進入孿生的數(shù)字社區(qū)進行活動，為業(yè)主提供打破時間、空間限制的智慧服務，進一步推動傳統(tǒng)地產(chǎn)項目的轉(zhuǎn)型升級。

元宇宙與實體經(jīng)濟如何緊密結(jié)合，正受到國家關注。去年，國務院印發(fā)的《“十四五”數(shù)字經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃》明確提出，要以數(shù)字技術與實體經(jīng)濟深度融合為主線，賦能傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級。此次元宇宙與實體地產(chǎn)的合作，將為實體地產(chǎn)行業(yè)開創(chuàng)全新的數(shù)字空間。

站在新世界入口，普通人應該怎么辦？

單純從產(chǎn)業(yè)鏈分析，目前的元宇宙還是初期階段，很多技術并不成熟，大部分虛擬現(xiàn)實的設備仍然十分昂貴，無法走入平常人的生活。風口的雛形還未顯現(xiàn)，但鐮刀已經(jīng)開始揮下，揮向想要從元宇宙分一杯羹的人。

無論虛擬辦公，還是許多的虛擬主播、虛擬地產(chǎn)，這些新興的產(chǎn)業(yè)需要用資本去孵化，但是結(jié)果現(xiàn)在依舊不明朗。互聯(lián)網(wǎng)時代創(chuàng)造的財富其實靠的是信息差，它無法產(chǎn)生現(xiàn)實的產(chǎn)品，但能對已有的數(shù)據(jù)進行整合，利用信息查制造新的財富。普通人在這類互聯(lián)網(wǎng)信息差面前，很難不成為韭菜。

相當一部分人并不看好元宇宙，周鴻祎說“元宇宙代表人類的沒落”。當大家都在線上生活，沉迷在精神的世界里獲得精神的滿足，如刀劍神域或者黑客帝國一樣，把虛擬的世界當做現(xiàn)實去生活，未來世界又會走向何方呢。但是換一面來說，在互聯(lián)網(wǎng)興起的時候誰也預想不到會它會席卷世界，全方位改變?nèi)藗兊纳罘绞健Ｋ惺挛锒加袃擅嫘裕夹g沒有善惡，技術是中性的。元宇宙可以葬送人類，也可以送去星辰大海。元宇宙給我們提供了低成本嘗試的方式。

所以對待新事物，我們都應該去接受它、探索它，這個態(tài)度決定著你是否能搶占先機。現(xiàn)實和虛擬的真正結(jié)合，還有很長的路要走，現(xiàn)在的元宇宙，還未達到其概念的真正形態(tài)。不過這并不妨礙人們在現(xiàn)實中對虛擬地產(chǎn)的追捧，他們或者是被現(xiàn)實高房價壓的喘不過氣，又或者對元宇宙概念的看好而提前布局。但凡只要能夠和元宇宙發(fā)生聯(lián)系，就足夠引發(fā)爆炸效果，但最終元宇宙房地產(chǎn)將會發(fā)展到何種程度？虛擬與現(xiàn)實是否能完美結(jié)合？如到那一天，或許就是下一個地產(chǎn)時代的到來。

面對外部環(huán)境的不確定，一個個奮斗在四面八方的建業(yè)人，爭分奪秒去把握、朝乾夕惕去奮斗、埋頭苦干去成就，托起了建業(yè)的新長征路。他們平凡至極、甘于寂寞，他們行則將至、做則必成。他們的樣子，就是建業(yè)的樣子。

朱建云：沒有退路就是勝利之路

101套: 決戰(zhàn)72小時

2022年以來，面對市場持續(xù)下行和項目空前的交付壓力，新鄉(xiāng)城市公司的銷售形勢并不樂觀，如何完成一季度目標成為擺在建業(yè)人面前的一大挑戰(zhàn)。作為城市公司客服營銷部經(jīng)理，朱建云感慨地說，“干營銷10年了，何曾受過如此大辱!”

為沖刺3月份銷售任務，新鄉(xiāng)城市公司制定最后3天100套的目標，開啟了“今夜不打烊”夜間售樓部。朱建云帶領著召開早中晚“一天三會”，及時跟盯項目沖刺政策措施落實情況，一套一套“死磕”，一個一個“硬拼”，在微信群每天發(fā)布的銷售日報上，各項目你追我趕，業(yè)務精英鏖戰(zhàn)群雄。

經(jīng)過三天奮戰(zhàn)，捷報頻傳。“101套已完成！”3月31日晚22時47分，新鄉(xiāng)城市公司營銷微信群里一陣沸騰，讓全體營銷人為之振奮。“我們沒有絕招，致勝的關鍵就是團隊同心、其利斷金。”

137天: 從拿地到開盤

2019年5月，位于新鄉(xiāng)縣的建業(yè)花園里成功落定，這是建業(yè)集團首次進駐新鄉(xiāng)縣的鎮(zhèn)級市場。項目落地后，自來水廠原水管網(wǎng)和國防光纜橫穿，極大地影響了項目推進。為保障開發(fā)節(jié)奏不受阻滯，朱建云組織項目骨干梳理解決方案，將最難的骨頭遷移工作分給了自己。

因出讓土地前期工作問題，導致溝通不暢。朱建云連續(xù)一周每天來回穿梭政府各部門之間，反復溝通解決辦法。每天朱建云比工作人員早到半個小時，中午堵飯點，晚上等下班，終于讓對方重視問題，共同溝通上報文件，最終政府撥近600萬元遷移費用。

原以為錢到位了，事就解決了，但是遷移必須由上級部門審批后才能施工，審批時間拖到了9月下旬。朱建云找到遷移單位負責人，真誠打動對方，提前一個月解決了遺留問題。實現(xiàn)了拿地到開盤歷時僅137天，樹立了縣域市場標桿。

建業(yè)人肩上的使命從未忘記，血液里的狼性從未消退。危機中尋求轉(zhuǎn)機，逆境中重新奮起，就是希望所在。未來，新鄉(xiāng)建業(yè)人將再接再厲、勢如破竹，助推新鄉(xiāng)建業(yè)的版圖愈來愈廣闊。

3月31日深夜，他們澎湃在朋友圈

3月31日晚，地產(chǎn)人斗志飽滿地奮戰(zhàn)到最后一刻，只為打好一季度的收官戰(zhàn)，只為守住一句“說了算，定了干，干必成”。深夜，朋友圈“列隊”刷屏著他們的戰(zhàn)報、喜報……

晚20:30，刷屏內(nèi)容：客戶在哪里，我們就去向哪里！

洛陽建業(yè)根據(jù)“春風9大行動”利好政策，定制個性化方案，從項目案場到路口、夜市、商場，從一線銷售到職能部門，全員出動夜拓市場！

晚22:50，刷屏內(nèi)容：三天時間成功破百！

三月最后三天，新鄉(xiāng)建業(yè)定下了“3天沖刺100套”的目標，開啟“今夜不打烊”夜間售樓部，誓要完成任務。22:47，群里一陣升騰，101套，目標達成！

晚00:08，刷屏內(nèi)容：不到最后一刻，誓不放棄！

直到4月1日凌晨，商丘建業(yè)群里仍舊傳來前線好聲音，大家似乎感覺不到疲憊，有的只是跟自己的較勁。僅31號當日，商丘建業(yè)共計新增銷售60套。凌晨00:08，群里的互相打氣，是對3月的收官，也悄悄吹響了4月的沖鋒號。

建業(yè)物業(yè)，為豫逆行

5月3號下午，一則關于做好全市多輪核酸檢測的通告刷屏朋友圈。足不出區(qū)、居家辦公、暫時停業(yè)、封控管理……每一個字都在告訴鄭州人民，全市已經(jīng)進入疫情防控關鍵時期。

當大多數(shù)市民因擔心斷供斷糧而百米沖刺般地沖向商場，建業(yè)物業(yè)早已井然有序地投入到了新一輪的防疫抗疫工作中，用專業(yè)和速度、嚴謹和溫度，為業(yè)主們的居家生活續(xù)上穩(wěn)穩(wěn)的幸福。

全面消殺！第一則防疫通告發(fā)出后，鄭州市各建業(yè)物業(yè)小區(qū)便迅速反應，率先開展一輪高強度、無死角、全覆蓋的“硬核”消殺，從地面到墻面、從地下室到園區(qū)樓宇、從設施設備到每一個可能被觸碰到的小物品……全面筑業(yè)主牢安全防線，讓病毒無處可逃。

全程守護！建業(yè)物業(yè)第一時間聯(lián)系社區(qū)，為接下來的防疫工作提前“排兵布陣”，連夜趕制出入證，并挨家挨戶發(fā)放到業(yè)主手中，幫助業(yè)主代購代送物資，全程守護業(yè)主居家生活。

全員核酸！為保證核酸檢測工作高效有序，建業(yè)物業(yè)主動將工作前置，在社區(qū)發(fā)布相關通知前便已布置好現(xiàn)場。考慮到此次病毒易傳播的特性，各小區(qū)采取多種預防工作，通過分樓層檢測、開辟綠色通道、增加秩序維護人員等方式，最大限度避免核酸檢測現(xiàn)場產(chǎn)生交叉感染。

全力供應！面對全城搶菜潮、囤糧熱的焦慮情緒，和建業(yè)物業(yè)一起行動起來的，還有“建業(yè)+”商城。線防疫專區(qū)，協(xié)調(diào)一切物資供應渠道，聯(lián)動建業(yè)物業(yè)打通服務鏈條，保障全城業(yè)主物資需求的同時，也為防疫安全再添一份安心。防疫用品持續(xù)供應，無接觸送貨到家，讓業(yè)主居家生活無憂！

2022年3月16日上午，中原建業(yè)有限公司（9982.HK）召開2021年全年業(yè)績發(fā)布會。年度業(yè)績公告信息顯示，2021年，中原建業(yè)在管項目261個，同比增長26.7%；在管面積3097萬平方米，同比增長21.3%。其中，集團在管項目的合約銷售額403億元（人民幣），同比增長約17.4%；營業(yè)收入達13.0億元，同比增長約13.0%；凈利潤7.7億元，同比增長13.0%，凈利潤率59.2%，達全行業(yè)第一，公司盈利能力強勁。

3月17日，建業(yè)新生活（9983.HK）召開2021年度業(yè)績發(fā)布會。建業(yè)新生活全年實現(xiàn)收入35.99億元，同比增長35.6%；毛利潤11.83億元，同比增長37.5%；凈利潤6.53億元，同比增長48.2%。截至2021年12月31日年度的股東應占年內(nèi)利潤總額人民幣6.20億元，較2020年12月31日止年度錄得45.2%的大幅增加。2021年累計每股派息0.482港元，派息額約5.0億元。

3月29日，建業(yè)地產(chǎn)股份有限公司（股票代碼：00832.HK）召開2021年全年業(yè)績發(fā)布會，年報數(shù)據(jù)顯示，2021年，建業(yè)地產(chǎn)實現(xiàn)合同銷售金額為人民幣601.05億元，合同銷售面積約816.6萬平方米，繼續(xù)保持河南區(qū)域房地產(chǎn)市場的銷售金額與銷售面積“雙料冠軍”。

4月1日，筑友智造科技集團有限公司（股票代碼：00726.HK）召開2021年度業(yè)績發(fā)布會，2021年度，實現(xiàn)合同額46.69億元，同比大增119%；實現(xiàn)營業(yè)收入20.85億港元，同比增長91.4%，收入規(guī)模穩(wěn)步擴大；毛利潤5.24億港元，同比增長51.8%，盈利能力進一步提升。

胡葆森：只能穩(wěn)健發(fā)展，必須穩(wěn)健發(fā)展！

2月14日，建業(yè)集團舉行媒體懇談會，建業(yè)集團董事長胡葆森攜建業(yè)旗下4家上市公司CEO等一眾高管亮相。

面對現(xiàn)如今的行業(yè)形勢，“做少、做小、做好，才能做精、做新、做快。”老胡說，做少，是指盡量不開辟新賽道，合并或關閉以往開辟的賽道；做小，是指不再追求規(guī)模過快的增長；只有做少、做小了，才能有可能做好。在這個前提下，還要做精、做新、做快。減少層級就是要快。老胡表示，建業(yè)將來更應該在創(chuàng)新效率上下功夫，找到建業(yè)新的發(fā)展機遇。

牽手中海！

建業(yè)“朋友圈”再添新伙伴！

2月18日，建業(yè)集團與中海企業(yè)集團戰(zhàn)略合作簽約儀式在鄭州舉行。雙方將在房地產(chǎn)綜合開發(fā)、城市基礎設施建設、裝配式建筑設計、建筑工程總承包和物業(yè)管理供應鏈及其他發(fā)展前景良好的領域開展深度合作。

此次戰(zhàn)略合作的成功簽約，是雙方積極探索央企民企合作共贏之路的又一次有力實踐，再為市場注入一劑強心針。未來，建業(yè)集團將攜旗下四家上市公司與中海積極開展全方位對接合作，進一步發(fā)揮戰(zhàn)略協(xié)同效應，攜手開辟新市場，合作迸發(fā)新力量，共同助力城市繁榮、中原出彩！

“2021河南非遺年度人物頒獎典禮”

落地只有河南·戲劇幻城

2月22日晚，由河南省文化和旅游廳指導、河南日報主辦的“2021河南非遺年度人物頒獎典禮”在只有河南·戲劇幻城舉行。

這是河南省首次舉辦“河南非遺年度人物頒獎典禮”，既是河南非遺傳承振興的創(chuàng)新之舉，又是貫徹落實文旅文創(chuàng)融合戰(zhàn)略的具體舉措。此次活動在只有河南·戲劇幻城舉辦，再次彰顯了其作為河南文旅標桿影響力。

建業(yè)新生活與嵩縣黃莊鄉(xiāng)簽訂三合手繪小鎮(zhèn)鄉(xiāng)村運營戰(zhàn)略協(xié)議

3月2日，建業(yè)新生活與嵩縣黃莊鄉(xiāng)簽訂關于黃莊鄉(xiāng)三合手繪小鎮(zhèn)的鄉(xiāng)村運營戰(zhàn)略協(xié)議。在“鄉(xiāng)村振興”“共同富裕”的背景之下，雙方將就嵩縣黃莊鄉(xiāng)的手繪文化、招商運營、生態(tài)發(fā)展等方面展開深度合作。建業(yè)新生活將依托建業(yè)大服務體系優(yōu)勢，汲取嵩縣本土文化精髓，盤活村莊現(xiàn)有資源，推動項目的良性可持續(xù)發(fā)展，為促進農(nóng)業(yè)發(fā)展和鄉(xiāng)村振興做出自己的貢獻。

鄭州首批助老打車暖心車站落地建業(yè)物業(yè)小區(qū)

3月1日，鄭州首批助老打車暖心車站啟用儀式在鄭州·建業(yè)城市花園成功舉辦。

暖心車站由鄭州市各社區(qū)、建業(yè)物業(yè)與高德打車合作建設，首批共20座，覆蓋在建業(yè)物業(yè)的15個小區(qū)，包括建業(yè)城市花園、金水花園、聯(lián)盟新城、建業(yè)花園里等。未來兩年內(nèi)，將在全省建業(yè)小區(qū)鋪設500個助老打車站點，助力解決社區(qū)老年居民打車出行不便問題。

建業(yè)集團與河南省機場集團簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議

4月8日，建業(yè)集團與河南省機場集團戰(zhàn)略合作簽約儀式在只有河南·戲劇幻城舉行。雙方將在物業(yè)管理、酒店管理、園林景觀、地產(chǎn)開發(fā)項目等方面展開全方位、多層次合作。

河南省機場集團是河南省國資委直屬的國有大型航空運輸服務企業(yè)，于2013年2月在新鄭國際機場管理公司基礎上組建成立，是河南省唯一的省屬公益類國有重點骨干企業(yè)。經(jīng)營業(yè)務包括航空運輸及相關業(yè)務投資與管理、與航空運輸有關的地面服務、地面代理服務及地面延伸服務等。

別離江城意氣盛，

攜劍南下佛山城。

撫卷干戈奔東西，

常望故土念親情。

思慮良久定下計，

負笈還鄉(xiāng)伴雙親。

幸得上天多眷顧，

建業(yè)傳文終來鄭。

重開云九謀立足，

意氣風發(fā)啟新程。

孤守陣地鹿呦呦，

嘉士來歸慰平生。

三尺講臺滔滔水，

春風化雨潤無聲。

拾撿寒枝疏疏影，

懲惡堅守君子風。

雖說職場多磨礪，

無非耕讀如老農(nóng)。

英雄常懷千年志，

何須蹙眉長短情。

仰天長嘯龍鳳舞，

紫電青霜十年功。

清風明月天朗朗，

劍驚琴鳴伴書聲。